土拍市场就一个字：火！

土地 2023-04-26 08:48:19 来源：丁祖昱评楼市

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进入4月，各大城市的土地拍卖一场比一场火。

【资料图】

继上周上海、广州、成都等重点城市土拍市场接连“火爆”之后，4月25日，长三角两大热点核心城市杭州和合肥也在同一天进行土地集中出让，而且这批出让的均为宅地。

不出意外，今年土拍持续高热的杭州，昨天的宅地出让延续了之前的火爆场面。合肥也不遑多让，出现了八成地块竞品质的火热景象。

与此前集中供地城市拿地以央国企为主、民营房企斩获有限不同，昨天以碧桂园为代表的民营房企，在杭州土拍现场多有收获，12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。

在昨天的土地拍卖中，虽然杭州和合肥的供地质量不如上一次，但现场的竞争依旧“火爆”。其中，杭州有三分之二的地块最终进入摇号程序成交，整体溢价率8.47%。作为民企投资相对活跃的城市，民营房企在杭州拿地的势头也比较强劲。

合肥当天出让的15宗地块中，有10宗进入竞品质阶段，整体溢价率高达12.39%。

昨天，民营房企在杭州土拍市场“运气爆棚”：碧桂园现身杭州拿地，并通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，拿下此次杭州土地出让总价最高地块。这也是碧桂园自2022年7月份以来首次在集中供地中有所斩获。

杭州本地民营房企滨江集团以29.1亿竞得2宗地块，也是本次拿地金额最高的房企。此外，龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企也都在杭州有所斩获。

央企中海发展和保利发展也各拿下1宗地块，中海发展通过摇号竞得西湖龙坞景区地块之一，总价高达18.2亿元，保利发展则底价拿下临平区宅地，总价仅6.3亿元。

萧山区、临平区和余杭区是此次杭州土地出让的主力区域，萧山区3宗地块的总建面达28万平方米，滨江区和钱塘区各自出让1宗地，总建面分别为10.5万平方米和8.4万平方米。

整体来看，杭州本轮供地多集中在外围区域。虽然没有绝对核心的优质“宝地”，且整体质量较前一批次略有下降，但丝毫没有影响房企的抢地热情，拍地现场依旧高热，地块平均报名房企数量在10家左右。

杭州今年以来土拍市场持续高热，一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升，房企在上半年补货需求较大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上带动整体热度。

杭州此轮供应地块以刚需和低密度改善为主，其中刚需项目大多是地铁盘，包括位于西浦路站周边的浦沿地块、江东二路站周边的江东地块、临平区乔司新城地块和萧山区新塘地块，距离地铁站均仅有几百米。

低密度改善地块则多位于景区周边，如位于西湖边龙坞景区的2宗地块，容积率仅1.1，也是此轮销售限价最高的地块，含精装修，销售限价45500元/平方米。萧山区湘湖旅游度假区地块，容积率1.3，含精装修，销售限价32750元/平方米。

杭州昨天出让的12宗含宅地块全部成交，其中8宗地块进入摇号环节，摇号触顶成交的比例达到67%，再次创下2022年以来新高。

另有1宗地块溢价出让以及3宗地块底价成交，整体溢价率8.47%，平均楼板价16682元/平方米，土地市场热度持续高温。

此次杭州出让的12宗地块平均房价地价差为13634元/平方米，平均地价房价比为0.54，盈利空间较为可观。

其中，滨江区和西湖区地块的地房比较高，达到0.67左右。但地块的限价也是本次最高，分别是4万元/平方米和4.55万元/平方米，楼板价与销售限价之间大概有13000-15000元/平方米的价差。

合肥昨天的土拍也延续了上一轮的高关注度，参拍房企总数超过60家，其中滨湖区省府东板块BK202303地块参拍房企数量超过30家，位于郊县的包河BH202302号地块、肥西县07、08号地块，参拍房企数量也都超过了10家，房企抢地的激烈程度甚至超过一些合肥市区的地块。

合肥市区和肥西县分别出让11宗、5宗含宅用地，总建面达到181.4万平方米。整体来看，这次出让的地块质量比较高，如滨湖区省府东地块、包河区五里庙地块等，周边配套都比较完善。肥西县出让的几宗地块，因为靠近经开区、高新区，也吸引了比较多的房企参与。

从报名的房企来看，以央国企和深耕合肥的民营房企为主，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展等最近频繁出现在各大城市土拍现场的央企，昨天也都现身合肥的土拍现场，合肥本地民营房企伟星置业则一口气报名了7宗地。

土拍现场竞争确实非常激烈，昨天合肥成功出让的16宗地块（含肥西县）中，有10宗进入竞品质环节，总成交价约为142.5亿元，整体溢价率达到12.39%。

除包河区3宗城市更新用地、高新区租赁用房地块和蜀山区SS202302号地块没有竞品质直接成交外，普通商品房地块基本都进入竞品质环节，合肥土地市场明显延续了高热运行的状态。

位于合肥郊县的肥西县，土拍市场同样火热。除了房企对于大合肥市场的看好外，也反映了目前土地市场较热，“僧多粥少”的情况下，地块竞争加剧，房企的投资策略也开始从关注城市核心向外围优质区域转移。

杭州、合肥昨天的土拍有以下三大特征：

一、两个城市本次供应地块的质量都不及上一批次，但市场依旧保持“火爆”；

二、民企投资意愿持续复苏，尤其杭州民企拿地比例高达85%，如碧桂园这类许久未在集中供地拿地的房企也现身并有所斩获；

三、热点城市土地市场再度恢复“僧多粥少”的情况下，房企拿地策略也开始从聚焦中心区域向周边延伸，从本次合肥的肥西5宗地块都进入竞品质环节可见一斑。

结合上周的上海土拍看，当前土地市场热度的延续性明显要好于新房市场。虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地市场的火热在一定程度上也提振了整体市场信心。

从杭州和合肥这次的土拍看，核心城市的土地拍卖正在逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。

我们认为，随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。“僧多粥少”的情况下，优质地块的竞争还将继续加剧。

一方面，央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机会”；另一方面，随着竞争加剧，房企的投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块向城市外围区域延展，带动整体市场热度提升。