证券时报记者 陈英

旧改多年，被誉为“深圳旧改航母”的白石洲旧改终于上新了。

位于深圳CBD片区核心地段的白石洲旧改是深圳目前体量最大，也是购房者较为期待的城市旧改项目。绿景白石洲璟庭从征收到开拆、建设、首批入市，关注度也一直居高不下。

(相关资料图)

地处核心地段、备受期待，但绿景白石洲璟庭却因超高的容积率、低实用面积等多重因素，让投资者心生犹豫。

新入市住宅引质疑

“空间不大显局促，有种无力吐槽的感觉。”尽管该片区规划几年前就已经公布，可当住宅成品正式展示出来，部分参观样板间的看房者很失望。

超高的74层、高耸的243米、创新高的容积率11.5，白石洲旧改后的这个入市项目让人眩晕，被投资者调侃为升级版握手楼：“拆掉的握手楼怎么改出来的还是握手楼？向上再要500米，在空中继续手拉手吗？”

据悉，白石洲旧改即“南山区沙河街道沙河五村城市更新单元”，是深圳主干道深南大道沿线唯一没有完成拆迁改造的城中村。拆掉脏乱破旧的握手楼，改造成崭新明亮的商品房，这里也是深南大道沿线分量最重、影响最大、期望最高的改造项目。

根据规划，白石洲旧改总占地虽然不小，但地块分得比较碎，单地块占地大多都不大，容积率较高。商品房主要集中在中轴西侧，住宅都是超高层，56~74层之间。公开资料显示，绿景白石洲璟庭地块总建面约45.7万平方米，住宅约15.7万平方米，是白石洲旧改里最大的商品房地块。规划有1栋5座塔楼。其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层）；3座超高层住宅，均为74层，高度达243米。

近几年，深圳超高容积率住宅项目不断涌现，容积率超8就已经被吐槽为“牙签楼”，如今绿景白石洲璟庭的容积率更是超过10，高达11.5。有业内人士表示，这样的容积率，居住密度非常高，由此带来得房率低、视野受阻、采光受影响、绿化配建相对较差，居住舒适性低等问题。

还有业内人士提醒，住宅总高74层，每层还有6~7户，一栋楼400多户，将来居住人口势必超密集，上班高峰期等电梯不敢想象。

据悉，整个绿景白石洲总共分4期开发，开发周期约为8~10年。去年底一期预售，现在项目主体施工已达1/3。二期目前也基本拆除，三期拆除过半，四期进展缓慢。显然，近十年旧改期内，首批入住业主们将长期忍受近距离的噪音和灰尘。

白石洲正尘土飞扬

现在的绿景白石洲现场的确正尘土飞扬、机器轰鸣。

7月27日，证券时报记者实地走访看到，目前更新项目一期主体施工已完成1/3，施工现场一片繁忙，建筑工人顶着烈日埋头苦干，不时有大型装载车辆、小型货运车出入。

记者探访现场看到，项目周边是成片成片的空置旧房，以及大面积拆后空地，空地里砂石成山，钢筋裸露，零星有工人在铲沙、搬运、整理。现场泥泞不堪，拆迁垃圾堆砌，蓝色围挡标识着“房屋拆迁，请勿靠近”。这片拆迁地里几乎没有行人路过，正在拆装的工人、驾驶挖掘机的司机、守门的保安，以及从白石居委会走出的人员都会好奇地打量记者几眼，这里已经很少有陌生人闯入了。

白石洲旧改因为项目体量大，利益关系复杂，进展相对缓慢。项目自2005年拉开序幕，距今已18年。2018年12月，深圳白石洲的改造专项规划已经获得了正式批复，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作。2019年是租客搬离白石洲的重要时间节点，当年绿景中国正式启动私人物业补偿协议签订工作，村民们也达成了“劝退”租客的共识。据不完全估算，至少有8万人的生活受到影响。时间转眼过了4年，白石洲里目前已经拆迁完成超一半，一期的回迁户今年就可以选房了，3年可以入伙回迁到全新住宅小区。

当然，白石洲内不是所有的建筑都在拆除，医院正常运营，残缺破旧的空房堆里夹着崭新鲜艳的沙河小学，社区的便民粘贴栏里还张贴着房东直租：“单间1300元，拎包入住”、“三房两厅2000元/月”。看来，尽管拆迁进行中，周边凌乱，相比数年前这里不足千元的租金，这里的房租还是涨价了。

或许是大多人去楼空，又或许是天气炎热，上午10点多钟的白石洲早已没有往日的车水马龙，路上车辆、行人并不多。一边是蓝色围挡，一边是红色挡板，将本就不宽的街道分割得七零八碎的，挡着堆积成山的砂石和岌岌可危的残楼，留出狭窄的马路，不时有笨重宽大的泥头车驶过，单车行人赶紧贴边让行。街道上，暂时没有拆迁的商铺生意清淡，店主们无精打采地守着摊面，刷着手机。

超高层住宅

需要经历市场考验

市区核心片区的旧改项目，既要满足原住户的漫天要价，又要顾及开发商的合理收益，这是目前一些高密项目超高容积率的背景。

有部分旧改开发商就曾表示，市区内地段好的旧改，拆迁成本太高、回迁面积增多，以及公建、代建设施，加上商办（含酒店）、公寓、人才租赁用房体量的挤压，为了保住利润，住宅不得不“向天空要面积”。

从市场层面来看，超高层住宅接受度需要一定的市场考验。绿景白石洲旧改总货值约2200亿元，从项目回报的角度看，三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成，后期才是大头。但这样的高回报，需要开发商有一定的投入和耐力。